situs jepang
20.04.2024
Заголовки

Полный руководство для инвестиций в недвижимость в ресторане

admin02 минуты

Рестораны является любимым коммерческой собственностью для многих инвесторов, поскольку:

  1. Арендаторы часто подписывают очень долгий срок, например 20 лет абсолютной тройной сети (NNN) аренды. Это означает, что кроме арендной платы, арендаторы также платят за налоги на имущество, страхование и все расходы на обслуживание. Единственное, что инвестору приходится платить — ипотека, которая в свою очередь предлагает очень предсказуем движение денежных средств. Существует или мало или несколько должностных лиц, поскольку арендатор несет ответственность за обслуживание. Это позволяет инвестору больше времени делать важные вещи в жизни, например, уйти в отставку Все, что вам нужно сделать, это взять арендную плату в банк. Это одно из основных преимуществ при инвестировании в ресторан или одно-арендатора имущества.

  2. Богатые или бедные люди должны есть. Американцы едят чаще, поскольку они слишком заняты, чтобы приготовить и почистить горшки и сковородки позже, часто является худшей частью! По данным Национальной ассоциации ресторанов, ресторанная индустрия нации пока охватывает 937 000 ресторанов, и, как ожидается, в 2007 году она составит $ 537 млрд. По сравнению с лишь 322 млрд. Долл. США в 1997 году и 200 млрд. Долл. США в 1987 году (в текущих долларах). В 2006 году за каждый доллар, который американцы тратили на продукты питания, в ресторанах потрачено 48 центов. Пока существует цивилизация на земле, там будут рестораны, и инвестор будет чувствовать себя комфортно, что недвижимость всегда высоко нуждается.

  3. Вы знаете, что ваши жители будут очень хорошо ухаживать за вашей собственностью, потому что это в их интересах делай это. Маленькие клиенты, если таковые имеются, хотят посетить ресторан, который имеет грязно ванную комнату и / или мусора на автостоянке.

Однако рестораны не создаются равными с точки зрения инвестиций.

Франчайзинг против Независимых [19659007] Один часто слышит, что 9 из 10 новых ресторанов выйдут на первый год; однако, это всего лишь городской миф, потому что нет никаких решающих исследований по этому поводу. Существует только исследования доцент кафедры гостеприимства, д-р Х. Г. Парса из Государственного университета штата Огайо, который отслеживал новые рестораны, расположенные в городе Коламбус, штат Огайо, в период с 1996 по 1999 год ( Примечание : вы не должны рисовать вывод о том, что результаты одинаковы в любом другом месте в США или в любые другие периоды времени.) Доктор Парса отметил, что рестораны из морепродуктов были самыми безопасными предприятиями, а рестораны мексиканских ресторанов испытывают наибольшую неудачу в Колумбусе, штат Огайо. В своем исследовании также было обнаружено 26% новых ресторанов, закрытых первым годом в Колумбусе, штат Огайо, в период с 1996 по 1999 Кроме экономической неудачи, причины закрытия ресторанов включают развод, плохое здоровье & # 39; я и нежелание делать огромное время для ведение бизнеса. На основе этого исследования может быть безопасно предположить, что чем дольше ресторан работает, тем больше шансов, что он будет работать в следующем году, так что арендодатель будет продолжать получать арендную плату.

Для франчайзинговых ресторанов франчайзи обязан иметь определенную минимальную сумму не заимствованных денежных средств / капитала, например 300000 долларов за McDonald & # 39; s, чтобы получить квалификацию. Франчайзи должен уплатить единовременный платеж франчайзи от $ 30,000 до $ 50,000. Кроме того, франчайзи платит роялти и рекламные сборы, равны соответственно 4% и 3% от продаж. В свою очередь, франчайзи получает тренинги о том, как создать и управлять проверенной и успешным бизнесом, не беспокоясь о маркетинговой роль. Как результат, франчайзинговый ресторан получает клиентов, как только открывается знак. Если франчайзи не может вести бизнес на месте, франчайзинг может заменить текущего франчайзи новым. Король франчайзинговых гамбургерные ресторанов — это цепь быстрого питания McDonald & # 39; s с более чем 32000 местоположений в 118 странах (примерно 14 000 в США) по состоянию на 2010 год. Он имеет $ 34200000000. В продажах в 2011 году, в среднем на сумму $ 2400000. В доходе в США. Макдональдс в настоящее время занимает более 50% доли на рынке ресторанного гамбургерського ресторана на $ 64 млрд. США. Его продажи выросли на 26% за последние 5 лет. Отсталость — это Венди (средние продажи — 1500000. Долл. США), продажи которых составили 8500000000. И 5904 магазинов. Burger King занимает третье место (средние продажи — $ 1.2 млн.), Продано $ 8.4б, 7264 магазинов и 13% гамбургерських ресторанов (среди сетевых ресторанов Метро занимает второе место — $ 11.4б, 23850 магазинов и Starbucks номер 3 с объемом продаж 9 , 8 млрд. и 11 158 магазинах). Успех Макдональда, видимо, не является результатом того, насколько вкусный вкус своего Большого Мака, а то еще сложнее. По результатам опроса 28 000 онлайн-подписчиков журнала "Потребительские докладе" гамбургеры "Макдональдса" относятся к 18 национальных и региональных сетей быстрого питания. Он получил оценку 5,6 на шкале от 1 до 10, а 10 лучших, по списку Джека в коробке (6.3), Burger King (6.3), Венди (6.6), Sonic Drive In (6.6), Карл-младший (6.9) , Back Yard Burgers (7.6), Five Guys Burgers (7.9) и In-N-Out Burgers (7.9).

Каналы быстрого питания имеют тенденцию быстрее выявлять новые тенденции. Например, они открыты уже в 5 утра, поскольку американцы все чаще покупают завтраки раньше. Они также продают больше кафе; латте; фруктовые коктейли, чтобы конкурировать с соусом Starbucks и Jumba. Вы также видите в меню больше салатов. Это дает клиентам больше причин остановиться в ресторанах быстрого питания и сделать их более привлекательными для разных клиентов.

По независимым ресторанами, для клиентов часто нужно отнимать время и попробовать еду. Эти учреждения особенно суровые течение первых 12 месяцев открытия, особенно с владельцами минимальной или без проверки репутации. Итак, в целом, рестораны "мама и поп" — это рискованные инвестиции через начальный слабый доход. Если вы решите инвестировать в ресторан без бренда, убедитесь, что прибыль пропорционально рискам, которые вы будете принимать.

Иногда вам нелегко сказать, есть ресторан фирменным или нетоварным товаром, бренд. Некоторые сетевые рестораны работают или популярные в определенном регионе. Например, ресторанная сеть WhatABurger с более чем 700 местоположений в 10 штатах — это очень популярная сеть ресторанов быстрого питания в Техасе и Грузии. Однако на Западном побережье пока неизвестно, как это было до 2012 года. Сеть торговых марок, как правило, веб-сайт с перечнем всех мест и другой информации. Поэтому, если вы можете найти сайт ресторана от Google или Yahoo, вы можете узнать, если незнакомое им & # 39; я — это торговая марка или нет. Вы также можете получить основную информацию о потребителе о практически любых цепных ресторанов в США на Википедии.

Десять самых быстрорастущих цепей в 2011 году с продажей более 200 000 000 долларов

По данным Technomic, следующие 10 самых быстрорастущих сетей ресторанов с точки зрения изменения дохода с 2010 по 2011 год:

  1. Five Guys Burgers and Fries, объем продаж которого составил 921 млн. Долл. США, а изменение 32.8%.
  2. Chipotle Mexican Grill с продажами 2261000000 долларов и 23,4 процента изменения
  3. Сандвичевы магазин гурманов Джимми Джона с объемом продаж на 895 000 000 долларов США и 21,8 процента от изменения
  4. Усадебный дом с продажами на 262 миллиона долларов и 21,5 процента от изменения
  5. Fire House с 285 долларов США
  6. BJ & # 39; s Restaurant & Brewhouse с продажами $ 621 млн и изменением на 20.9%
  7. Grill & Bar Buffalo Wild Wings с объемом продаж в $ 2,045B и изменением на 20,1%.
  8. Rice Cane & # 39; s Chicken
  9. Noodles & Company с объемом продаж в $ 300 млн и с 14,9% по сравнению с
  10. Wingstop с продажей 382 млн. Долл. США и 22,1% изменения

Аренда Гарантия

Арендаторы часто подписывают долгосрочную абсолютную тройную сеть (NNN) аренды. Это означает, что кроме базовой ренты, они также платят за все операционные расходы: налоги на имущество, страховые расходы и расходы на содержание. Для инвесторов риск неопределенности затрат на обслуживание остается ликвидированным, а их движение денежных средств предсказуем. Арендаторы также могут гарантировать ренту собственными или корпоративными активами. Поэтому, если им придется закрыть бизнес, они продолжат платить за аренду в течение срока действия договора аренды. Вот несколько вещей, которые вам нужно знать о гарантии аренды:

  1. В общем, чем сильнее гарантия, тем ниже прибыль ваших инвестиций. Гарантия корпорации McDonald & # 39; s с сильным корпоративным рейтингом "A" S & P публичной компании намного лучше, чем небольшая корпорация, принадлежащая франчайзи с несколькими ресторанами. Как следствие, ресторан с корпоративным лизингом McDonalds обычно предлагает низкую 4,5-5% максимальную сумму (возврат инвестиций в 1 ] год собственности), а McDonald & # 39; s — с гарантией франчайзи (более 75% McDonalds ресторанов принадлежат франчайзи) может предложить ограничения на 5-6%. Таким образом, определите количество рисков, которые вы готовы, поскольку вы не получите как низкие риски, так и высокие прибыли в инвестициях.

  2. Иногда голоса с множественным расположением образует главную компанию, которая владеет всеми ресторанами. Каждый ресторан, в свою очередь, принадлежит компании с ограниченной ответственностью (LLC) с единственным суб & # 39; ведения хозяйства, чтобы защитить материнскую компанию от обязательства & # 39; обязательств. Таким образом, гарантия на аренду ООО "Единица" не означает много, поскольку она не имеет значительных активов.

  3. Хорошая длинная гарантия не оказывает лимона хорошей машиной. Аналогичным образом, сильная гарантия не оказывает гнусно ресторан неплохим инвестициям. Это означает, что арендатор приложит максимум усилий, чтобы заплатить вам арендную плату. Поэтому не стоит судить об имуществе прежде всего на гарантии.

  4. Гарантия хорошая, пока корпорация, которая гарантирует, объявляет о банкротстве. В то время корпорация реорганизует свои операции, закрывая места с низкими доходами и сохраняя хорошие места (т.е. имеющие сильные продажи). Поэтому вам важнее выбрать недвижимость в хорошем месте. Если это произойдет слабой гарантией (например, от небольшой частной компании), вы получите двойную выгоду: за плату за аренду и высокую отдачу

  5. Если вы инвестируете в ресторан "мама и поп" убедитесь, что все руководители, например как мама, так и поп, гарантируют аренду своими активами. Гарантия должна быть пересмотрена адвокатом, чтобы убедиться, что вы хорошо защищены.

Место, место, место

Дикий ресторан может хорошо работать в хорошем месте, а те, кто имеет хорошее меню, могут столкнуться с плохое местоположение Хорошее местоположение позволит получать сильные доходы оператора и в первую очередь важно для вас как инвестора. Она должна иметь следующие характеристики:

  1. Объем больших о & # 39; объемов движения : это приведет к привлечению большего количества клиентов в ресторан и, как следствие, высокий доход. Поэтому всегда желательно, чтобы ресторан на входе в региональный торговый центр Дисней-Мир, большой торговый центр колледже.

  2. Хорошая видимость и вывески : высокий об & # 39; объем трафика должен сопровождаться хорошей видимостью с улица Это позволит минимизировать расходы на рекламу и станет постоянным напоминанием для заезжих.

  3. Простота в & # 39; езду и выхода : ресторан, расположенный на одностороннее сервисной дороге, идущей параллельно автостраде, много достанется трафика и имеет прекрасную видимость, но не в замечательном месте. Трудно потенциальным клиентам вернуться, если они пропускают вход. Кроме того, нельзя сделать левый поворот. С другой стороны, ресторан, только от выхода на автостраду, удобнее для покупателей.

  4. Отличная демография : ресторан должен хорошо работать в районе с большим, растущим населением и высокими доходами, поскольку имеет больше люди с деньгами тратить. Его бизнес должен заработать все больше и больше доходов, чтобы заплатить за увеличение высших арендных планов.

  5. Многие парковочных мест : найзапрядниши рестораны имеют собственную автостоянку для размещения покупателей в пиковые часы. Если клиент не может найти парковочное пространство в течение нескольких минут, есть шанс, что они пропустят его и / или не вернутся, как часто. Типичный ресторан быстрого питания требует от 10 до 20 парковочных мест на 1000 квадратных футов пространства. Рестораны быстрого питания, например Макдональд потребуется больше парковочных мест, чем сесть в рестораны, например Оливковый сад.

  6. Высокий доход от продажи : единственный ежегодный валовой доход не дает вам значительного ощущения, ведь больше — на срок квадратных кадров — ресторан имеет больший доход. Таким образом, соотношение ренты к доходам является лучшим показателем успеха. Пожалуйста, обратитесь к соотношению "арендная плата в доход" в разделе надлежащей осведомленности для дальнейшего обсуждения.

  7. Высокие бар & # 39; еры для входа : это просто означает, что это нелегко повторить это месторасположение вблизи по разным причинам: территория просто не имеет больше земель, подлежащего разработке, или генеральный план не позволяет больше строительства коммерческих о & # 39 объектов, или дороже построить подобное имущество за высокой стоимости земли и строительных материалов. По этим причинам арендатор может восстановить аренду, если бизнес является прибыльным.

Финансовые соображения

В общем, процентная ставка несколько выше, чем средняя, ​​для ресторанов из-за того, что они однорентальни свойства. Для кредиторов существует воспринят риск: если ресторан закроется, вы можете потерять 100% своего дохода с этого ресторана. Кредиторы также предпочитают национальным ресторанам бренда. Кроме того, некоторые кредиторы не смогут занимать инвесторов, особенно если рестораны расположены в небольших городах. Таким образом, для вас может быть хорошая идея инвестировать в франчайзинговый ресторан в больших районах метро, ​​например Атланта, Даллас. В 2009 году это довольно сложная задача получить финансирование для приобретения ресторанных ресторанов, особенно для мамових и поповых и региональных ресторанов благодаря жесткому кредитном рынке. Однако, в 2010 году ситуация немного улучшилась. Если вы хотите получить лучший курс и условия кредита, вам следует придерживаться национальных франчайзинговых ресторанов на больших метрах

Когда ставка больше, чем процентная ставка займа, например ставка ставки составляет 7,5%, а процентная ставка — 6,5%, тогда следует рассмотреть возможность заимствования как можно больше. Вы получите 7,5% от вашего авансового платежа, плюс 1% прибыли за деньги, которые вы занимаете. Итак, ваша общая доходность (наличные наличными) будет выше, чем ставка. Кроме того, поскольку ожидается, что в ближайшее время инфляция будет больше из-за роста цен на горючее, деньги, которые вы занимаете для финансирования вашей покупки, будут стоить меньше. Таким образом, еще более выгодным является увеличение кредитного плеча сейчас.

Due Diligence Investigation

Вы можете эти факторы, прежде чем принимать решение о продлении покупки:

  1. Финансовая информация о арендатора : ресторан бизнес трудоемкий. Средний штат работника генерирует только примерно 55 000 долларов в год. Стоимость товара, например продукты питания и запасы должны составлять около 30-35% дохода; трудовые и операционные расходы 45-50%; аренду около 7-12%. Поэтому посмотрите отчет о прибылях и убытках (P & L), если таковые имеются, с бухгалтером. В заявлении P & L можно увидеть аббревиатуру EBITDAR. Это означает E арки B I ncome Т оси D аренда оборудования, 19659045] A mortization (капитального усовершенствования), и R ent. Если вы не видите комиссионных за вознаграждение в ресторане P & L франчайзинга или расходы на рекламу в P & L независимого ресторана, возможно, вы захотите понять причину. Конечно, мы захотим убедиться, что после выплаты арендной платы ресторан выгодно. В идеале, вы хотите, чтобы чистая прибыль составляла 10-20% валового дохода. За последние несколько лет экономика побила. В результате рестораны испытали снижение валового дохода около 3-4%. Это, кажется, повлияло на большинство, если не всех, ресторанов везде. Кроме того, для достижения потенциальной цели заработка может с & # 39; явиться новый ресторан за несколько лет. Поэтому не ждите, что новые места находятся на выгодных местах даже для скрытых ресторанов.

  2. Кредитная история арендатора : если арендатор является частной корпорацией, вы можете получить кредитную историю арендатора от Дуна & Bradstreet (D & B) Компания D & B предоставляет оценку Paydex, бизнес-эквивалент FICO, то есть персональный счет кредитной истории. Эта оценка составляет от 1 до 100, при этом большее количество баллов, что свидетельствует о лучшей производительности платежей. Оценка Paydex на уровне 75 равна оценке FICO в размере 700 Поэтому если ваш арендатор оценку Paydex 80, скорее всего вы получите проверку аренды.

  3. Соотношение арендной платы к доходам : это отношение базовой ренты над годовым валовым продажам магазина. Это быстрый способ определить, есть ресторан прибыльным, то есть чем меньше соотношение, тем лучше местоположение. Как правило, вы хотите сохранить это соотношение менее чем на 10%, что указывает на то, что местоположение имеет сильный доход. Если соотношение составляет менее 7%, оператор, скорее всего, сделает много денег после уплаты ренты. Орендна гарантія, мабуть, не важлива в даному випадку. Проте співвідношення орендної плати до доходу не є точним способом визначити, чи орендар отримує прибуток, чи ні. Вона не враховує витрати на оподаткування майна як частину орендної плати. Податки на майно, розраховані у відсотках від оціночної вартості, відрізняються від штатів до штатів. Наприклад, у Каліфорнії вона становить близько 1,25% від оціночної вартості, у Техасі — 3%, а в штаті Іллінойс — 10%. Таким чином, ресторан із співвідношенням орендної плати до доходу 8% може бути прибутковим в одній державі і все ж втрачати гроші в іншому.

  4. Автостоянки : ресторани, як правило, потребують більшої кількості місць для паркування, тому що більшість Вечері, як правило, зупиняються протягом невеликого часу. Вам буде потрібно щонайменше 8 місць для паркування на 1000 квадратних футів (SF) ресторану. Ресторани швидкого харчування можуть потребувати від 15 до 18 вільних місць на 1000 SF.

  5. Статус припинення дії договору : деякі довгострокові оренди надають орендарові можливість припинити оренду, якщо вогонь знищить певний відсоток майна. Звичайно, це вам не бажано, якщо цей відсоток занизький, наприклад 10%. Тому переконайтеся, що ви прочитали оренду. Ви також хочете переконатися, що страховий поліс також покриває втрату доходу від оренди протягом 12-24 місяців у разі пошкодження майна під час пожежі чи стихійних лих.

  6. Ціна за SF : Ви повинні заплатити близько 200 доларів США 500 доларів США за SF. У Каліфорнії ви повинні сплатити премію, наприклад 1000 доларів США за SF для ресторанів Starbucks, які зазвичай продаються за дуже високу ціну за SF. Якщо ви заплатите понад 500 доларів США за кожний SF для ресторану, переконайтеся, що ви маєте обґрунтування для цього.

  7. Rent for SF : в ідеалі, ви повинні інвестувати в нерухомість, в якій орендна плата за SF є низькою, наприклад $ 2 до $ 3 за SF в місяць. Це дає вам можливість підвищити оренду в майбутньому. Крім того, низька орендна плата гарантує рентабельність бізнесу, тому він буде постійно платити за оренду. Старбакс, як правило, платити премію орендної плати від 2 до 4 на SF щомісяця, оскільки вони часто знаходяться в преміальному місці з великою кількістю трафіку та високої видимості. Якщо ви плануєте інвестувати в ресторан, в якому орендатор платить щомісяця більше 4 доларів США за SF, переконайтеся, що ви можете обґрунтувати своє рішення, оскільки важко отримати прибуток у ресторанному бізнесі, коли орендар виплачує більш високу орендну плату. Деякі ресторани можуть мати відсоткове положення. Це означає, окрім мінімальної базової ренти, оператор також сплачує вам певний відсоток свого доходу, коли він досягає певного порогу.

  8. Збільшення оренди : орендодавець ресторану, як правило, отримує або річне збільшення орендної плати на 2% або збільшення на 10% кожні 5 років. Як інвесторові ви повинні віддати перевагу 2% річних орендних платежів, оскільки 5 років — це довгий час, щоб чекати підвищення. Ви також отримаєте більше орендної плати з 2% річним збільшенням, ніж на 10% кожні 5 років. Крім того, оскільки орендна плата зростає з кожним роком, це також робить вартість ваших інвестицій. Вартість ресторану часто залежить від ренти, яку вона генерує. Якщо орендна плата підвищується, тоді як ринкова ковпачка залишається незмінною, ваші інвестиції будуть цінуватися. Отже, немає ключових переваг для інвестування в ресторан у певній місцевості, наприклад Каліфорнія. Важливо вибрати ресторан у чудовому місці.

  9. Термін оренди : загалом інвестори надають перевагу довгостроковій перспективі, наприклад 20-річна оренда, тому їм не потрібно турбуватися про пошук нових орендарів. У період з низькою інфляцією, наприклад, 1% до 2%, це нормально. Однак, коли висока інфляція, наприклад, 4%, це означає, що ви будете технічно менш орендовані, якщо вартість оренди складе лише 2%. Отже, не виключайте властивості з кількома роками, що залишилися в оренді, оскільки потенціал може бути сильним. Коли термін оренди закінчується без варіантів, орендар може платити набагато більшу ринкову ренту.

  10. Ризики та повернення інвестицій : як інвестор вам подобається нерухомість, що пропонує дуже високу дохідність, наприклад Від 8% до 9% ставки. Таким чином, вас може зацікавити абсолютно новий франчайзинговий ресторан, запропонований для продажу розробником. У цьому випадку розробник повністю будує ресторани для меблів, світильників та обладнання (FFE) для франчайзі на основі специфікації франчайзингу. Франчайзі підписує абсолютну оренду NNN на 20 років, сплачуючи дуже щедру орендну плату за SF, наприклад 4 до 5 доларів за SF щомісяця. Новий франчайзі готовий це зробити, тому що йому не потрібно вносити гроші на відкриття бізнесу. Інвестори схвилюються високою віддачею; однак це може бути дуже ризикованою інвестицією. Той, хто гарантує заробляти гроші, є розробником. Франчайзі може не захотіти триматися під час важких часів, оскільки у нього немає власного капіталу. Якщо справа франчайзі не вдається, ви не зможете знайти орендаря, який готовий заплатити таку високу орендну плату, і в кінцевому підсумку може з'явитися вакантний ресторан.

  11. Відстеження оператора : ресторан який керує оператор з 1 або 2 нещодавно відкритими ресторанами, ймовірно, буде ризикованішою інвестицією. З іншого боку, оператор з 20-річним візитом у бізнесі та 30 місцеположень, швидше за все, зможе наближатись до наступного року, щоб заплатити вам орендну плату.

  12. Торгові світильники : деякі ресторани продаються з торгівельними світильниками тому переконайтеся, що ви написали в письмовій формі те, що входить до складу продажу.

  13. Фаст-фуд проти сидіння : в той час як ресторани швидкого харчування, наприклад Макдональдс добре працює під час спаду, сімейні ресторани, які сідають, як правило, чутливіші до спаду через високі ціни та високі витрати. Ці ресторани можуть спостерігати двозначне скорочення доходів від року до року. Як результат, багато спалених ресторанів були закриті під час рецесії. Якщо ви вважаєте, що потрібно вкладати кошти в ресторан, який слід розмістити, ви повинні вибрати місце в районі з високим рівнем доходу та великим населенням.

Продаж і оренда повернутись

Іноді ресторанний оператор може продати частину нерухомості, а потім орендувати нерухомість довго, наприклад 20 років. Типовий інвестор замислюється, чи має оператор фінансові труднощі, так що він повинен продати майно для оплати своїх боргів. Це може бути чи не так; проте це швидкий і простий спосіб оператору ресторанів отримувати готівку з акцій з поважних причин: розширення бізнесу. Звичайно, оператор може рефінансувати нерухомість з готівкою, але це не найкращий варіант, оскільки:

  1. Він не може максимально збільшити виплати, оскільки кредитори часто позичають лише 65% вартості нерухомості в умовах рефінансування.
  2. Позика відображатиметься як довгострокова заборгованість у балансі, яка часто не розглядається в позитивному світлі
  3. . Процентні ставки можуть бути не такими сприятливими, як якщо ресторанний оператор не має сильного балансу.
  4. Він може не зможе знайти жодних кредиторів через жорсткий кредитний ринок.

Ви часто побачите 2 різних стратегії виплати готівки, коли звернете увагу на орендну плату оператора ресторану:

  1. Консервативна оренда ринку : оператор хоче переконатися, що він платить низьку орендну плату, тому його ресторанний бізнес має хороші шанси бути вигідним. Він також пропонує інвесторам консервативну ставку, наприклад 7% кап. Як наслідок, його обсяг вилучення коштів невеликий і помірний. Це може бути інвестицією для інвестування з низьким рівнем ризику для інвестора, оскільки найманець, швидше за все, може дозволити собі орендну плату.

  2. Значно вища, ніж ринкова рента : оператор хоче максимально збільшити свої грошові кошти за ціною майна набагато вище, ніж його ринкова вартість, наприклад $ 2 млн. Для власності $ 1 млн. Інвесторам іноді пропонуються високі ставки, наприклад 10%. Оператор може заплатити 5 доларів орендної плати за квадратний фут у районі, де орендна плата за порівнянні об'єкти нерухомості складає 3 долари за квадратний фут. В результаті ресторанне підприємство на цьому місці може зазнати збитків унаслідок збільшення орендної плати. Однак оператор отримує стільки грошей, скільки можливо. Ця властивість може бути дуже ризикованою для вас. Якщо бізнес-орендар не робить це, а він оголошує про банкрутство, вам доведеться запропонувати інший орендар найменшу орендну плату в оренду своєї будівлі.

Оренда землі

Іноді ви бачите ресторан на оренду землі на продаж. Термін оренди землі може бути заплутаним, оскільки це може означати

  1. Ви купуєте будівлю та орендуєте землю, що належить іншому інвестору на довгостроковій основі, наприклад 50 років, оренда землі.

  2. Ви купуєте земельну ділянку, в якій орендар володіє будівлею. Це найбільш вірогідний сценарій. Орендар будує ресторан з власними коштами, а потім зазвичай підписує 20-річну оренду NNN для оренди партії. Якщо орендар не поновлює оренду, то будинок повертається до землевласника. Частота частоти частота на 1% нижче, наприклад Від 6 до 7,25 відсотка, порівняно з ресторанами, в яких ви купуєте як землю, так і будівлю.

Оскільки арендатор повинен вкладати значну суму грошей (незалежно від власних або запозичених коштів) для будівництва будівлі, він має подвоїти впевненість, що це правильне місце для свого бізнесу. Крім того, якщо орендареві не вдасться сплатити орендну плату або не оновити орендну плату, будівля зі значною цінністю повернеться вам, як землевласник. Таким чином, орендар втратить набагато більше, як бізнес, так і будівництво, якщо він не виконає свого зобов'язання. І таким чином він двічі думає про те, що не відправляє чеки на оренду. У цьому сенсі це дещо безпечніші інвестиції, ніж ресторан, у якому ви володієте як землею, так і вдосконаленням. Крім того, нижча ставка капіталу, основними недоліками для оренди землі є

  1. Немає списання податків, оскільки IRS не дозволяє вам знецірувати свою вартість землі. Отже, ваші податкові зобов'язання вище. З іншого боку, орендарі можуть знецінити вартість будівель та обладнання на 100%, щоб компенсувати прибуток від бізнесу.

  2. Якщо майно пошкоджено через пожежу або стихійні лиха, наприклад торнадо, деякі оренди можуть дозволити мешканцям збирати страхові доходи і припинити оренду без відновлення майна протягом останніх кількох років оренди. На жаль, цей автор не знає ніяких страхових компаній, які б продавали вам страховку від пожежі, оскільки ви не володієте будівлею. Таким чином, ризик є суттєвим, оскільки в результаті ви можете придбати дуже дорогий вакантний партій без доходів та величезного податку на нерухомість

  3. Деякі види оренди дозволяють орендарям не вимагати будь-якої структури, наприклад дах, ремонт протягом останніх кількох років оренди. Це може вимагати від інвесторів витрачати кошти на відстрочені витрати на обслуговування і таким чином мати негативний вплив на грошовий потік майна.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Похожие новости